Camping overnemen of kopen in Frankrijk

Changer de Vie

Veel  mensen  spelen  met  de  gedachte  om  hun  leven  op  een  bepaald  moment  ingrijpend  te  veranderen, "changer de vie" noemen de Fransen het. Om allerlei redenen is het overnemen van  een  camping  in  Frankrijk  een  van  de mogelijkheden  die  de  revue  passeren.  Soms  ebben  zulke  gedachtes weer weg om nooit meer  terug  te keren, maar als ze steeds weer  terugkomen wordt  het indringender en is het misschien goed als je er wat mee doet. Verdiep je in je mogelijkheden,  kijk naar de haalbaarheid en als  je plannen ook maar enigszins  te  realiseren  zijn…spring!  In het  diepe! Want als je het niet doet hou je altijd een onafgemaakt gevoel, of misschien wel spijt.   Natuurlijk  is  er  een  kans  op mislukken,  natuurlijk  is  het  eng  en  zijn  er  allerlei  valkuilen  waar  je overheen moet  zien  te  springen, maar hoe het  je ook  zal  vergaan,  je  komt er,  in  ieder  geval als mens, altijd rijker uit. Dus: Als het je droom is moet je het zeker doen!

Of  je  er ook  in  je portemonnee  rijker  van  wordt?  Ik kan het niet beloven, sommigen  wel, anderen niet.   Velen  gingen  je  voor,  sommigen  keerden  terug, velen bleven. Sommigen kunnen net  bestaan van hun bedrijf maar genieten van  het  leven  onder  zon,  anderen  ontwikkelden  uit  niets  een  prachtige  onderneming en vergaarden daardoor een  behoorlijk  kapitaal.  Veel  zal  bepaald  worden  door  je  eigen  kwaliteiten  als  ondernemer, maar een goede en gezonde  start is natuurlijk wel heel belangrijk.   Een start waarbij je weet wat je koopt, weet wat je krijgt en vooral ook wat je niet krijgt,  want  het  komt  in  Frankrijk  nogal  eens  voor  dat  iemand  achteraf  iets  anders  gekocht  blijkt  te  hebben dan hij bedoeld had of hem verteld was.   Maar dat is allemaal te voorkomen, daar zijn adviseurs nou eenmaal voor!

 

Financiële haalbaarheid

Ik val maar gelijk met de deur  in huis, want je hele project staat of valt  met  het  bedrag  aan  eigen  kapitaal  dat  je  in  kunt  brengen.  Voor  de  financiering van een camping in Frankrijk zijn we aangewezen op Franse  banken. Soms wil een directeur van een  lokale Nederlandse bank nog  wel eens optimistisch aanbieden om via zijn organisatie of buitenlandse  partner  een  financieringsaanvraag  in  te  dienen,  maar  in  de  praktijk  stranden  dit  soort  aanvragen  in  het  hoofdkantoor,  immers  wie  een  camping  overneemt  in  Frankrijk  zal  in  de  meeste  gevallen  Nederland  vaarwel  zeggen  en  zich  definitief  willen  vestigen  in  Frankrijk  en  daarmee  vervalt  ook  de  interesse  en  bereidheid  van Nederlandse  banken  om  een  dergelijk  project  te  financieren. Nederlandse  banken  kunnen  een  prima  partij  zijn  bij  de  aankoop  van  een  vakantiehuis,  maar  bij  een  definitieve  vestiging  en  bedrijfsfinanciering moeten we echt bij een Franse bank aankloppen.

Banken  in Frankrijk  staan echter niet  te  springen om  campings  te  financieren en  stellen  allerlei  voorwaarden.  Een  van  de  redenen  voor  terughoudendheid  is  de  afhankelijkheid  van  onvoorspelbare  zaken  zoals  de  weersomstandigheden  tijdens  het  seizoen,  die  wel  eens  een  onverwachte wending kunnen nemen. Drie weken slecht weer of te grote hitte kan betekenen dat  je winst slinkt tot minimaal bestaansniveau en de betaling van rente en aflossing aan de bank  in  gevaar zou kunnen komen. Ook conjuncturele ontwikkelingen kunnen de resultaten beïnvloeden  zonder dat  je daar als ondernemer direct wat aan kunt doen. Daar komt bij dat vooral voor wat  kleinere  campings  geldt  dat  de  rentabiliteit  sowieso  beperkt  is,  zeker  als  beoordeeld wordt  op  hetgeen op de balansen  tot uitdrukking  is gekomen. Een Franse campingeigenaar vindt nog wel  eens eurootje dat naast de kassa  is gevallen, maar helaas houdt de bankier daar geen  rekening  mee. De bank voelt zich dus aanzienlijk comfortabeler als er een  financiële buffer  is en dus een  behoorlijk bedrag aan eigen geld. 

In  de  praktijk  betekent  dit  dat  zelden  of  nooit  financieringen  van  meer  dan  60%  van  koopsom  verstrekt worden.  Een mooi percentage, maar helaas  komt dit uitsluitend  voor bij de  aankoop van grotere bedrijven met koopsommen ruim boven een miljoen euro. Daaronder geldt  dat  50  tot  70%  eigen  geld  beschikbaar  dient  te  zijn,  in  de  prijsklasse  beneden  6  ton  ligt  het  financieringspercentage nog aanzienlijk lager en voor kleine campings met een achtergebleven of  te ontwikkelen omzet zal vaak in het geheel geen financiering kunnen worden verkregen. Banken  baseren zich graag op de omzethistorie van de afgelopen drie  jaren en zijn slechts zelden bereid  om mee te gaan in de prognoses van de enthousiaste nieuwe eigenaar.  Op onze website vind je een overzicht waarin dit nader is uitgewerkt en een indicatie van  de financieringsmogelijkheden wordt gegevens aan de hand van het beschikbare eigen vermogen.  Als  je  een  complete  camping  wilt  aankopen,  bestaat  die  verwerving  uit  twee  hoofdonderdelen,  ten  eerste  het  onroerend  goed,  dus  terrein  en  opstallen  en  ten  tweede  de  bedrijfsactiviteit, het "Fonds de Commerce", te vergelijken met het Nederlandse begrip "Goodwill  en  inventaris".  Voor  beide  onderdelen  zal  een  bedrag  betaald  moeten  worden  en  de  prijscategorie zal wat hoger liggen indien beide onderdelen aangekocht worden. Dit betekent dat  het bedrag aan in te brengen eigen kapitaal daarop afgestemd zal moeten zijn. Voor wie met een  beperkt budget op zoek gaat kan een goede oplossing zijn om uitsluitend een Fonds de Commerce  aan te kopen en terrein en opstallen te huren. Dit vraagt een geringere inbreng aan eigen kapitaal  en met  een  degelijk  en  goed  gecontroleerd  huurcontract  is  het  een  prima  oplossing,  waar  in  Frankrijk veel voor wordt gekozen. Soms bestaat de mogelijkheid om een voorkeursrecht of optie  overeen te komen op de aankoop van terrein en opstallen in de toekomst.   De eerste test op de financiële haalbaarheid van je plannen ligt hiermee voor je. Bereken  het bedrag dat  je naar  verwachting  zult  kunnen  investeren  en  kijk of dat  voldoende  is  voor de  realisatie van je project. Is dat het geval dan is het tijd voor de volgende stap...

 

Verkoop eerst je huis!

Voor velen een moeilijk onderwerp en het advies om eerst je Nederlandse huis te verkopen wordt  me  soms  in  eerste  instantie  niet  dank  afgenomen.  Veel mensen  begrepen  echter  op  een  later  moment  het  belang  van  deze  stap  voordat  je  concreet  op  zoek  gaat  naar  een  aan  te  kopen  camping of ander bedrijf. Immers op zoek gaan naar een camping als  je eigen kapitaal nog niet op de bank  staat  is net als winkelen met  een  lege  portemonnee,  het  mag  dan  leuk  zijn  om  een  indruk  te  krijgen  van  wat  er  nu  te  koop  is, maar wat  nu  te  koop  is,  is  niet  maatgevend voor wat er straks te koop zal zijn tegen de tijd dat het  eigen vermogen wèl beschikbaar is.   Als  je  een  aan  te  kopen  object  hebt  gevonden,  dan  is  het  geen enkel probleem een voorbehoud te stellen voor het verkrijgen  van  een  financiering,  mits  het  om  een  bedrag  gaat  waarvan redelijkerwijs  verwacht  kan worden  dat  het  door  een  bank  toegekend  zal worden.  Echter  een  voorbehoud voor de verkoop van  je huis  in Nederland wordt nooit geaccepteerd  in Frankrijk.  Ik  heb de afgelopen  jaren bij herhaling meegemaakt, dat mensen na  lang  zoeken de  camping van  hun dromen hadden gevonden, die vervolgens aan een ander werd verkocht doordat zij, zonder  geld op de bank en een huis dat eerst nog verkocht moest worden, niet tot aankoop over konden  gaan.  Dit  soort  vervelende  situaties  voorkom  je  door  ervoor  te  zorgen  dat  je  eigen  kapitaal  volledig beschikbaar is voordat je over gaat tot het bezichtigen van te koop aangeboden objecten.  Dus:  tijd  voor  een  bord  in  de  tuin.  Als  de  kopersstroom  goed  op  gang  komt  en  een  voorlopig  koopcontract  is getekend, dan wordt het tijd om te koop aangeboden projecten te bezoeken en  dus voor een goed geplande reis naar Frankrijk.

 

Op zoek naar een camping

Via  internet  is het gemakkelijk zoeken. Er zijn een aantal campingmakelaars  in Frankrijk die vaak  dezelfde  campings  in portefeuille hebben en als  resultaat van  samenwerkingsverbanden vind  je  een groot deel van het Franse aanbod verzameld op www.interfrance.nl.   Daarnaast  zijn  er  campings  die  door  de,  soms  Nederlandse,  eigenaar  zelf  te  koop  worden  aangeboden  op  advertentie  websites  zoals  marktplaats.nl  of  op  Franse  advertentiesites.  Het  komt  helaas  voor  dat  het  gehalte  aan  onrealistische  vraagprijzen  of  verborgen  gebreken  zoals  problemen  met  of  zelfs  ontbreken  van  vergunningen  bij  rechtstreeks  aanbod  wat  hoger  ligt.  Dus  voorzichtigheid  is  geboden. Anderzijds kan soms, doordat bespaard kan worden  op  de  makelaarscommissie  ,  een  rechtstreekse   aankoop  interessant zijn, maar uitsluitend indien je je voorziet van deskundige begeleiding.  Vraag bij een bezoek altijd om een kopie van de  jaarstukken en opgave van de roerende  goederen welke  zijn  inbegrepen. De waarde van een Fonds de Commerce wordt  immers  zuiver  bepaald door de gerealiseerde omzetten  in de afgelopen  jaren en enkele andere elementen die  uit de jaarstukken kunnen worden afgelezen.

Kortom, ga niet alleen af op hetgeen je ziet, op de goede sfeer, het mooie terrein of op de  blauwe ogen  van de  vriendelijke eigenaar of diens makelaar, maar wees  zakelijk en  zorg dat  je  zoveel mogelijk  informatie verkrijgt. Maak  tevoren een checklist die  je  tijdens de bezichtigingen  invult,  noteer  je  bevindingen  en maak  veel  foto’s  of  video‐opnames.  Heb  je  een  of meerdere  leuke projecten gezien, wacht dan met het nemen van beslissingen en neem even de tijd, gebruik  de terugreis en de dagen daarna om alles eens rustig de revue te laten passeren.

   

Aankopend makelaar/adviseur

Net  als  in  Nederland  heeft  ook  voor  aankopen  in  Frankrijk  de  overtuiging  postgevat  dat  het  aanstellen van een aankopend makelaar en adviseur van de koper zijn vruchten afwerpt en van  groot  belang  is  om  een  aankoop  in  goede  banen  te  leiden.  Dit  begint  uiteraard  met  de  aankooponderhandelingen  en  je  zult  ervaren  hoe  plezierig  het  is  om  daarvoor  een  tussenpersoon  tot  je  beschikking  te  hebben  en  hoe  gunstig  de  uitwerking  daarvan  is  op  het  onderhandelingsresultaat.  Vergeet  ook  niet  dat  een  Franse  makelaar maar ook een Franse notaris vaak een  spreekbuis  is van  de  verkopende  partij  en  dus  de  belangen  van  de  koper  niet  optimaal  zal  behartigen.  Verzeker  je  dus  van  deskundige  begeleiding.  Een  goede  adviseur  verdient  vaak  in  de  onderhandelingen  zijn  honorarium  al  ruimschoots  terug  en  zal  gedurende  het  gehele  aankooptraject  een  waardevol  aanspreekpunt kunnen zijn.

Je  adviseur  zal,  als  een  camping  je  interesse  heeft  gewekt,  onderzoek  doen  naar  de  beschikbare exploitatievergunningen, alsmede naar alle  documenten die van belang zijn voor de  bedrijfsvoering.  Ook  zaken  als  de  conformiteit  van  de  riolering,  elektrische  installatie  en  de resultaten  van  de  laatste  controles,  toegankelijkheid  voor  gehandicapten,  brandveiligheid,  het  voldoen aan de normen van de verplichte Franse sterrenklassering, beschikbaarheid en geldigheid  van  een  drankvergunning,  een  keuken  die  voldoet  aan  de  inrichtingseisen  van  hygiëne  en  veiligheid  zijn  belangrijke  aandachtspunten. Ook  de  afwezigheid  van  schulden,  aanspraken  van  derden of van aanschrijvingen van overheidswege zullen onderwerp van aandacht zijn, waarvan je  adviseur zal zorgen dat die in een contractuele fase op de juiste wijze worden behandeld.

 

Voorlopig Koopcontract

Voor  de  verwerving  van  een  camping  zal  een  voorlopig  koopcontract  veel  uitgebreider  en  complexer  zijn  dan  een  "Compromis  de  Vente"  zoals  dat  voor  de  aankoop  van  een woonhuis  wordt getekend. Het betreft immers een bedrijfsoverdracht en naast de voor de aankoop van het  onroerend  goed belangrijke  aspecten  zullen  veel  zaken waarbij het  gaat  om  de  bescherming  van  de  koper  tegen  problemen met  vergunningen,  het niet bestaan van schulden, claims van derden of aanschrijvingen door  de overheid  zullen  in een voorlopig koopcontract eenduidig aan de orde  moeten komen.

Ook  onderwerpen  als  de  overname  van  telefoonnummers,  domeinnamen, website, e‐mailadressen, drankvergunning, handelsnaam,  klantenkring, recht op gebruik van het terrein en over te nemen roerende  zaken  zullen  goed  dienen  te  worden  beschreven,  evenals  garantiebepalingen voor het geval er achteraf verborgen gehouden zaken  aan  het  licht  mochten  komen.  Daarnaast  zal  een  concurrentiebeding  worden beschreven en zal moeten worden bepaald hoe wordt omgegaan  met  door  de  verkopende  partij  mogelijk  reeds  ontvangen  reserveringsgelden,  vooruitbetaalde  kosten of nagekomen kosten van een vorige exploitatieperiode.

Dat  hierbij  deskundig  advies  veel  ellende  zal  kunnen  voorkomen  zal  duidelijk  zijn.  Je  adviseur  zal  alle  communicatie  verzorgen met  de  juristen  in  Frankrijk  die  verantwoordelijk  zijn  voor het opstellen van de contracten en erop toezien dat de belangen van de kopende partij goed  worden beschreven en optimaal worden gewaarborgd  in de contracten. Daarnaast zal hij  je van  alle  nodige  uitleg  voorzien,  belangrijke  clausules  vertalen  en  toelichten  en  assisteren  bij  de  ondertekening.

   

Financiering aanvragen

Als het voorlopig koopcontract is getekend kan het dossier  voor  de  financieringsaanvraag  worden  samengesteld.  Onderdeel hiervan  zullen een beknopt ondernemingsplan  en  een  prognose  voor  de  komende  jaren  moeten  zijn.  Vaak  wordt  hiervoor  samengewerkt  met  een  Franse  accountant.  Het  dossier  wordt  voorgelegd  aan  verschillende  banken,  die  in  de  praktijk  al  gauw  2  maanden  nodig  hebben  om  tot  een  definitief  besluit  te  komen.

   

De laatste loodjes

Na  de  ondertekening  van  het  voorlopige  koopcontract  zullen  na  2  tot  3  maanden  de  Franse  juristen  (notaris,  advocaat)  een  compleet  dossier  hebben  gevormd,  zijn  er  allerlei  zaken  onderzocht  en  gecontroleerd  en  als  de  financiering  is  verkregen  kunnen  de  definitieve  aktes  worden opgesteld. Ook in deze fase is deskundige begeleiding natuurlijk onontbeerlijk, want het is  een  hele  papierwinkel  en  in  de  periode  voorafgaand  aan  de  overdracht  zal  er  een  flinke  uitwisseling  van  allerlei  documenten  plaatsvinden. Natuurlijk  sta  je  in  de  startblokken  om  naar  Frankrijk af te reizen en duurt het wachten lang. Maar ook hier is geduld een schone zaak. Laat je  niet  verleiden  om  je  intrek  te  nemen  of  om  al  persoonlijke  bezittingen  op  de  aan  te  kopen  camping  op  te  slaan  zolang  de  overdracht  niet  heeft  plaatsgevonden.  Soms  kunnen  er  op  het  laatste moment nog zaken aan de orde komen die van doorslaggevend belang zijn voor het slagen van de transactie en waarbij je positie aanzienlijk plezieriger kan zijn als de verhuiswagen nog niet is gelost.

   

De overdracht zal meestal plaatsvinden ten kantore van een Franse notaris  of  advocaat  en na  een paar  intensieve uurtjes  afgerond worden met het  plaatsen  van  een  groot  aantal  handtekeningen  en  parafen,  gevolgd  door  felicitaties,  het  heffen  van  een  glas  en  het mooie  gevoel  dat  je  vandaag  begint  aan  een  nieuwe  episode.  Je  hebt  een  belangrijke  mijlpaal bereikt, je bent net eigenaar geworden van je eigen  camping in Frankrijk.
Proficiat!