Informatie Campings

Hieronder vindt u nuttige informatie over de aankoop en exploitatie van een camping.
De dienstverlening van Inter-France is beschikbaar voor ieder die zelf een object heeft gevonden en tot aankoop over wil gaan. Heeft u zelf een geschikt  object gevonden? Kijk op onze pagina ADVIES BIJ AANKOOP.

• Soorten campings
• "Murs" en "Fonds de Commerce"
• Vergunningen
• Normen en sterrenclassering
• Mobilhomes en Chalets
• Voorbeeld resultatenrekening
• Financiering
• Een nieuwe camping opzetten
• Aankoopproces

Soorten campings
Natuurcampings
Een "Camping Rural" bevindt zich in de directe nabijheid van de woning van de eigenaar, in een landelijke of natuurlijke omgeving. Er zijn ca. 1.100 van dit soort natuurcampings in Frankrijk. Soms, afhankelijk van de locatie, kan de exploitatie van een natuurcamping gecombineerd worden met Gîtes of Chambres d’hôtes, waarmee voor de bedrijfsactiviteit een iets bredere basis kan worden verkregen. Net als voor de "toeristische" campings is er vanuit overkoepelende organisaties een classificatie in 1 tot 4 sterren, echter voor dit soort terreinen worden de sterren niet "étoile", maar "épis" genoemd.

Camping à la Ferme
Een “Camping à la Ferme” heeft maximaal 6 plaatsen en biedt ontvangstcapaciteit aan ten hoogste 20 personen. Iedere kampeerplaats heeft een oppervlakte van minimaal 300 m2 en de afstand tot sanitaire voorzieningen bedraagt maximaal 100 meter. Een camping à la ferme mag slechts 2 maanden per jaar geopend zijn en er zijn beperkende bepalingen, zo mogen er bijvoorbeeld geen mobilhomes geplaatst worden.

Aire Naturelle de Camping
Een “Aire Naturelle” heeft minimaal 7 en maximaal 25 plaatsen met een ontvangstcapaciteit van maximaal 100 personen. De kampeerplaatsen hebben een oppervlakte van tenminste 400 m2 en er is een regelgeving die beperkingen aan de exploitatie oplegt. In een aantal departementen wordt de opening van een camping à la ferme of van een aire naturelle slechts toegestaan indien de camping-exploitatie onderdeel is van een agrarische activiteit.

Camping “Tourisme” of “Loisirs”
Een “camping-caravaning” dient over een officiële vergunning van de préfecture te beschikken, waarin het aantal plaatsen, de sterrenclassering alsmede de aanduiding “Tourisme” of “Loisirs”wordt vermeld, waarmee wordt aangegeven of het een camping met voornamelijk plaatsen voor toeristen betreft (“Tourisme”) of dat er vrijwel uitsluitend vaste plaatsen zijn (“Loisirs”) die tijdens de gehele openingsperiode door dezelfde huurder bezet worden. Voor een camping “Tourisme” is de sterrenclassering verplicht en dient voldaan te worden aan allerlei normen en regels ten aanzien van de aanwezige voorzieningen, inrichting van het terrein, installaties, sanitaire voorzieningen, hygiëne en veiligheid. De aanwezigheid van een zwembad is eveneens onderhevig aan strenge regelgeving.

Parc Résidentiel de Loisirs
Een Parc Résidentiel de Loisirs (PRL) is een campingterrein waarop minimaal 35 chalets (maximaal 35m2) of mobilhomes worden geplaatst. De plaatsen kunnen worden verhuurd, maar kunnen eveneens per grondstuk worden verkocht, waarna de koper er zelf een chalet of mobilhome op kan plaatsen. Er zijn bepalingen ten aanzien van het aantal plaatsen, het percentage van de terreinoppervlakte voor gemeenschappelijke voorzieningen, de oppervlakte van percelen of plaatsen en ten aanzien van het maximale aantal personen dat op het terrein mag verblijven.

“Murs” en “Fonds de Commerce"
Bij de aankoop van een camping of andere bedrijfsactiviteit wordt onderscheid gemaakt tussen de verwerving van het onroerend goed, de “Murs” en de overdracht van een “Fonds” of “Fonds de Commerce”. Een Fonds de Commerce is te vergelijken met de in Nederland gehanteerde aanduiding “goodwill en inventaris”.  Vaak wordt een camping “Murs et Fonds” aangeboden en wordt dus zowel het onroerend goed als de bedrijfsactiviteit overgedragen. Indien uitsluitend een “Fonds de Commerce” wordt aangeboden wordt u dus geen eigenaar van het terrein en van de vaste opstallen (opmerking: chalets tot 35 m2 behoren meestal wel tot de overdracht van een Fonds de Commerce en niet tot die van onroerende zaken, dus deze zijn meestal wèl inbegrepen in de aankoop van een Fonds de Commerce). Het onroerend goed zal dan onderwerp zijn van een pachtovereenkomst en er zal jaarlijks een huursom dienen te worden voldaan. Vaak is er voor de pachter een eerste recht op aankoop van het onroerend goed te voorzien en in sommige gevallen kan daarvoor een koopoptie tegen een reeds vast te stellen prijs worden overeengekomen. Een overdracht van een Fonds de Commerce bevat dus goodwill, inventaris en zaken als recht op een bestaande pachtovereenkomst, overdracht van drank- en exploitatievergunningen, telefoonnummers, website, domeinnamen en andere rechten, maar ook de overname van een aantal verplichtingen. Het is dan ook van groot belang dat u zich van deskundige begeleiding voorziet, opdat eenduidig in kaart gebracht wordt wat u exact overneemt en ook welke lusten en welke lasten u wel en niet wilt overnemen! Inter-France zal u hierbij met raad en daad terzijde kunnen staan.

Vergunningen, Normen en sterrenclassering
De belangrijkste vergunningen voor de bedrijfsvoering van een camping zijn de exploitatievergunning en de diverse drankvergunningen. Hieronder een overzicht.

Exploitatievergunning
Voor een camping “Tourisme” of “Loisirs” geldt een “classement” in een van de 4 categorieën die worden aangeduid met een aantal sterren variërend van 1 ster (étoile) voor een terrein met eenvoudige voorzieningen tot 4 sterren voor een camping met een hoog niveau van comfort. Deze sterrenclassering wordt vastgelegd in een beschikking van de préfecture en is verplicht voor alle campings in deze categorie. Er worden soms campings aangeboden zonder sterrenclassering of campings waarvan een declassering dreigt, hiermee dient tijdens het aankoopproces op de juiste wijze mee omgegaan te worden om toekomstige problemen voor de nieuwe eigenaar te voorkomen. Inter-France zal u hierbij met raad en daad terzijde kunnen staan.

De normen voor sterrenclassering zijn vastgelegd in de regelgeving van 11 januari 1993, waarvan onderstaand de officiële tekst:

Normes techniques d'accessibilité aux personnes handicapées

(Création, extension, nouveaux aménagements)

1. Permet de déterminer le nombre d’emplacements autorisés :

Surface totale du terrain – pourcentage réservé aux dessertes, etc.	= nombre d’emplacements autorisés.
Surface moyenne

2. La petite tente basse pour enfants venant en complément de la caravane familiale n’est pas comptée dans la superficie occupée par les installations.
3. Un autre système de précollecte des déchets ménagers peut être autorisé par le préfet.
4. Pour les terrains 100 % emplacements loisirs simplement conseillé.
5. En catégorie deux étoiles, le bureau d’accueil peut être constitué par une installation mobile.
6. « Fixes » ne signifie pas forcément avec fondations.
7. 30 % des lavabos requis peuvent être installés dans une cabine de douche.
8. Au-delà de 75 % du nombre requis, deux lavabos peuvent être remplacés par une douche supplémentaire avec robinet de puisage.
9. Deux urinoirs peuvent être remplacés par un WC.
10. Urinoirs (deux par tranche supplémentaire).
11. Ces équipements sanitaires viennent en déduction du nombre général d’équipements sanitaires prévu au C du tableau.
12. Par tranche supplémentaire, le nombre de bacs à laver la vaisselle est de 4, 5, 6, 6 ; le nombre de bacs à laver le linge de 2, 2, 4, 4.
13. Une machine remplace deux bacs à laver la vaisselle. Une machine remplace deux bacs à laver le linge.
14. Sauf si nombre équivalent de bacs équipés en eau chaude.
15. Les plantations peuvent ne séparer que des îlots d’emplacements.
16. Les emplacements, au-delà de 500, peuvent n'être desservis que par un nombre d’équipements inférieur d’un tiers à ce qui est prescrit.
17. Lorsque les normes n’imposent qu’un seul ensemble d’appareils, ceux-ci peuvent être regroupés en cabine.

Drankvergunningen
Naast een exploitatievergunning zoals hierboven beschreven zullen op een camping al of niet alcoholhoudende dranken verstrekt of verkocht worden. Hiervoor dient de exploitant over een drankvergunning te beschikken, een “Licence de débit de boissons” Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het serveren van dranken als onderdeel van een maaltijd (“Licence Restaurant”) of als consumptie zonder dat er bij wordt gegeten. Soms worden campings aangeboden met een drankvergunning waarbij nader onderzoek uitwijst dat het slechts om een vergunning gaat voor drankverstrekking als onderdeel van een maaltijd. Een stokbrood wordt niet als een volledige maaltijd beschouwd en op basis van een dergelijke vergunning mag dan ook geen drank worden verkocht anders dan bij een volledige (!) maaltijd. Hieronder een overzicht van de drankvergunningen:

LET OP!!
Sinds medio 2007 is het in Frankrijk verplicht dat de nieuwe houder van een Licence II, III of IV een opleiding heeft gevolgd, waarmee hij een “Permis d’exploitation”heeft verkregen. Per april 2009 geldt deze verplichting eveneens voor een nieuw uit geven Licence Restaurant. Het gaat hier om een opleiding welke gedurende 3 dagen gevolgd dient te worden bij een daartoe aangewezen instelling. Inter-France beschikt over nadere informatie hieromtrent.
Naast bovengenoemde vergunningen en normen zijn er nog allerlei eisen waar een camping aan dient te voldoen, bijvoorbeeld op het gebied van hygiëne en veiligheid. Bij de overname van een camping is van belang dat in de contracten op de juiste wijze aandacht wordt besteed aan de conformiteit en aan eventuele aanschrijvingen of sluitings-dreigingen die aan de campingeigenaar kunnen zijn toegezonden. Deskundige begeleiding is onontbeerlijk.

Mobilhomes en Chalets
Op de meeste campings mogen 80 tot 100% van het aantal plaatsen voorzien worden van mobilhomes, mits deze voorzien van die onderdelen die kenmerkend zijn voor “mobiliteit”, zoals wielen, een dissel, verlichtings- en reminstallatie en de verplaatsing niet wordt belemmerd door bijvoorbeeld een ombouw of vast bevestigde terrassen. De oppervlakte mag niet groter zijn dan 35m2, sommige modellen zijn toegestaan tot 40 m2. Er zijn een aantal gevallen waarin beperkingen bestaan voor de plaatsing van mobilhomes of van het aantal dat geplaatst mag worden, bijvoorbeeld indien een terrein zich in een overstroombaar gebied bevindt of als er bijzondere wetten of gemeentelijke bepalingen zijn waardoor plaatsing van mobilhomes wordt beperkt.
Een belangrijk begrip is de “Habitation Légère de Loisirs”, de H.L.L.. Veel chalets vallen onder deze kwalificatie. Een H.L.L. heeft een woonoppervlak van maximaal 35m2 en mag op een camping “Tourisme” in de meeste gevallen worden geplaatst op 20% van het aantal plaatsen. Voor de plaatsing van een H.L. L. behoeft geen bouwvergunning te worden aangevraagd. In sommige gemeentes kunnen beperkende bepalingen gelden.

Voorbeeld resultatenrekening
Voorbeeld resultatenrekening camping*** 100 plaatsen.
 

Het brutowinst bedrag is beschikbaar voor betaling van rente en aflossing van financiering, belastingen (vennootschapsbelasting) en onvoorziene posten.
 
Indien de camping uit bovenstaand voorbeeld te koop zou worden aangeboden, zou de vraagprijs worden vastgesteld aan de hand van:
 
De waarde van het fonds de commerce (goodwill en inventaris/materieel), in bovenstaand voorbeeld te begroten op 350.000 à 450.000 Euro.        
 
Te vermeerderen met de getaxeerde waarde van het onroerend goed.
 
De koopsom van de camping uit dit voorbeeld zou ca. 850.000 Euro kunnen zijn met een financieringsmogelijkheid van ca. 425.000 (50% van de koopsom).
 
Aan eigen kapitaalsinbreng zou in dat geval een bedrag van 425.000 Euro geïnvesteerd dienen te worden voor betaling van de koopsom, alsmede een bedrag voor verwervingskosten en startkapitaal ter grootte van minimaal 75.000 Euro, in totaal zou derhalve in dit voorbeeld een eigen kapitaal van ca. 500.000 Euro minimaal beschikbaar dienen te zijn.

Financiering
Banken in Frankrijk zijn zèèr terughoudend en financieringen worden uitsluitend verstrekt indien men ervan overtuigd is dat er voldoende "aflossingscapaciteit" zal zijn. Men raakt hiervan overtuigd als de exploitatie-resultaten van de afgelopen jaren dit duidelijk aantonen. Men zal nooit een financiering verstrekken uitsluitend op basis van een goed ondernemingsplan met veelbelovende prognose, als daar niet tevens een aantoonbaar goed resultaat in het verleden kan worden overlegd.
 
In de praktijk zal de koopsom van een camping bepaald zijn door de waarde van het onroerend goed en door de (aantoonbare) bedrijfsresultaten van de afgelopen jaren. In de regel leidt een hogere gerealiseerde jaaromzet tot een hogere waarde van de bedrijfsactiviteit en dus tot een hogere koopsom. Een hogere prijsklasse betekent dus vaak een hogere aantoonbare omzet en resultaat.
 
Voor campings in de hogere prijsklasse (vanaf 1.000.000 euro) kan daardoor veelal een hoger percentage financiering worden verkregen, zij het dat een Franse bank zelden meer verstrekt als 50%, bij uitzondering 60%, van de koopsom. De rest dient uit eigen vermogen van de koper te worden geïnvesteerd (en dus niet elders geleend zijn). Zelfs als het onroerend goed een enorme overwaarde zou hebben is het acceptatiebeleid van banken terughoudend. De achtergrond hiervan is o.a. de korte exploitatieperiode (veel campings realiseren 80% van de omzet in een periode van 6 weken) en de gevoeligheid van het campingbedrijf voor externe invloeden als omslag van het weer, economische factoren etc. Tevens geldt voor kleine bedrijven ook een bepaalde afhankelijkheid van de persoon van de eigenaar en diens gezondheid, in de optiek van de banken ook een factor die tot een voorzichtige houding leidt. Daarnaast speelt ook het feit dat kopers van een camping in Frankrijk vaak geen professionele ervaring hebben op het gebied van de exploitatie van een dergelijk bedrijf en men dus weinig "houvast" heeft voor een te verwachten succesvolle exploitatie.
 
Ervan uitgaande dat de koper inkomensafhankelijk wordt van het aan te kopen bedrijf, geldt voor campings dat tot een koopsom van 200.000 à 250.000 euro vrijwel nooit een financiering kan worden verkregen, voor de categorie tussen 250.000 en 500.000 geldt dat het te verkrijgen percentage financiering meestal ligt tussen 0 en 35% en voor de prijsklasse vanaf 500.000 euro loopt dit percentage op tot 40 à 50%, bij uitzondering iets hoger. Uiteraard is e.e.a. afhankelijk van de exacte bedrijfsresultaten.
 
Het bovenstaande betekent dat ook voor de aankoop van een stuk grond en het vervolgens opzetten van een nieuwe camping zelden of nooit financiering kan worden verkregen. Bovendien zijn de kosten om aan alle verplichte normen en voorschriften te voldoen extreem hoog en is het opzetten van een geheel nieuwe camping slechts bij uitzondering een rendabele activiteit.
 
Indien uitsluitend een Fonds de Commerce van een camping aangekocht wordt (het terrein en opstallen worden dan gehuurd) is financiering ook slechts beperkt mogelijk, om redenen als hierboven uiteengezet en daaraan toegevoegd het ontbreken van onderpand in onroerend goed. Tevens geldt dat voor een financiering bij de aankoop van een fonds de commerce naast een iets hogere rente een aanzienlijk kortere looptijd wordt gehanteerd (7 jaar), waardoor de jaarlijkse lasten stijgen en dus de verkrijgbaarheid van een lening bemoeilijkt wordt als het bedrijfsresultaat beperkt is, zoals bij kleine campings vaak het geval kan zijn. Voor de financiering van een fonds de commerce geldt in de praktijk dat tot een koopsom van 100.000 à 150.000 euro vrijwel nooit een financiering kan worden verkregen, voor de categorie tussen 150.000 en 200.000 geldt dat soms financiering kan worden verkregen en dat het te verkrijgen percentage meestal ligt tussen 0 en 20%, voor de prijsklasse daarboven loopt dit percentage op tot ca. 30%, bij uitzondering iets hoger.
 
Naast de hierboven genoemde indicaties van percentages financierbaarheid dient rekening gehouden te worden met een reservering van een bedrag uit de eigen middelen ten behoeve van de bij overdracht te betalen koperskosten, aanvangsinvesteringen en startkapitaal.
 
De tabel hieronder geeft een indicatie van de relatie tussen het netto te investeren eigen kapitaal en de maximale koopsom. Naast het eigen kapitaal voor de aankoop dient u uit eigen middelen eveneens een bedrag te reserveren voor aankoopkosten en aanvangskapitaal voor eventuele investeringen of levensonderhoud in de aanvangsperiode. Het totale bedrag aan eigen middelen dient dus (iets) meer te bedragen als het Eigen kapitaal in de tabel hieronder, in ieder geval dient tevens ca. 10% van de koopsom beschikbaar te zijn.
 
In de tabel is in de middelste kolom een schatting opgenomen van maximale koopsom bij de aankoop van “Murs + Fonds de Commerce”, waarbij zowel de “Murs”, zijnde terrein en opstallen worden aangekocht alsmede het “Fonds de Commerce”, zijnde  de bedrijfsactiviteit (goodwill, inventaris, vergunningen etc.). De rechter kolom toont de schatting bij aankoop van uitsluitend een “Fonds de Commerce”, waarbij terrein en opstallen dus geen eigendom worden en dienen te worden gehuurd.

Voorbeeld: als uw totale eigen vermogen € 350.000 bedraagt en u € 50.000 reserveert voor aankoopkosten en aanvangskapitaal, kunt u € 300.000 eigen kapitaal op de koopsom inbrengen. In de tabel ziet u dat een camping “Murs et Fonds” tot maximaal 400.000 aangekocht kan worden of een “Fonds de Commerce” tot maximaal € 420.000. Bij een eigen kapitaal van € 230.000 en een reservering voor aankoopkosten en aanvangskapitaal van € 30.000 kunt u € 200.000 eigen kapitaal inbrengen. In de categorie “Murs et Fonds” zal dan geen financiering mogelijk zijn en is de maximale koopsom gelijk aan uw eigen kapitaal (in dit voorbeeld € 200.000), goed alternatief zou dan de aankoop van een Fonds de Commerce zijn (tot maximaal € 280.000).  Hierbij merken wij op dat campings die “Murs et Fonds” aangeboden worden met een koopsom van ca. € 200.000 vrijwel altijd een omzetgebrek hebben, dus weinig bedrijfsresultaat. Indien echter een Fonds de Commerce voor € 280.000 wordt aangeboden kunt u voor die prijs een bedrijf met een behoorlijke omzet  en resultaat verwachten.
 
Conclusie: indien de koper niet beschikt over minimaal 150.000 à 200.000 euro eigen kapitaalsbreng zal de aankoop van een camping, ook in de lagere prijsklasse niet haalbaar zijn. Indien u niet alleen een Fonds de Commerce maar ook het terrein en opstallen in eigendom wilt kunnen verwerven zal een aanzienlijk hoger bedrag aan eigen kapitaal minimaal beschikbaar dienen te zijn.

Een nieuwe camping opzetten
Het aankopen van een terrein met de intentie om daarop zelf een nieuwe camping in te richten is een zeer complexe en kapitaal-intensieve aangelegenheid, waarvoor in de meeste gevallen geen enkele vorm van bankfinanciering te verkrijgen zal zijn.  Zelfs als er al toestemming is verkregen om een camping te realiseren en bij uitvoering van de werkzaamheden aan alle voorwaarden van de bouwvergunning is voldaan zal na gereedkoming van de werkzaamheden de zaak gekeurd worden door een commissie waarin allerlei disciplines zijn vertegenwoordigd en waarvan de beoordeling onvoorspelbaar kan zijn, doordat deze vaak ingegeven worden door de subjectieve zienswijze van beoordelende personen of door lokale omstandigheden. Zo komt het voor dat ondanks afgegeven vergunningen de opening van een nieuwe camping wordt belemmerd  door allerlei nieuwe eisen, die mede het gevolg zijn van een trend tot verscherping van de regelgeving. Al met al is een traject waarvan het verloop en de uitkomst onderwerp kunnen zijn van verrassingen met ingrijpende (financiële) gevolgen. Voor wie graag zelf ontwikkelt en verbetert is het dan ook vaak een interessantere optie om op zoek te gaan naar een terrein met een (geldige) exploitatievergunning maar met een achtergebleven omzet of minder goede staat van onderhoud.

Aankoopproces
Het aankoopproces van een camping is een zeer specialistische aangelegenheid, waarin aandacht dient te worden gegeven aan vergunningen, regelgeving, het al of niet bestaan van aanschrijvingen of verplichtingen tot het uitvoeren van werkzaamheden en ook aan de lusten die men graag over wil nemen en de lasten die men liever niet overgedragen krijgt. Het is daarom van groot belang om u vanaf het begin te voorzien van deskundige begeleiding. Inter-France beschikt over jarenlange ervaring en uitgebreide expertise om uw aankoop in goede banen te leiden.