Informatie Campings

Hieronder vindt u nuttige informatie over de aankoop en exploitatie van een camping.
De dienstverlening van Inter-France is beschikbaar voor ieder die zelf een object heeft gevonden en tot aankoop over wil gaan. Heeft u zelf een geschikt object gevonden? Kijk op onze pagina ADVIES BIJ AANKOOP.

Soorten campings

Natuurcampings

Een "Camping Rural" bevindt zich in de directe nabijheid van de woning van de eigenaar, in een landelijke of natuurlijke omgeving. Er zijn ca. 1.100 van dit soort natuurcampings in Frankrijk. Soms, afhankelijk van de locatie, kan de exploitatie van een natuurcamping gecombineerd worden met Gîtes of Chambres d’hôtes, waarmee voor de bedrijfsactiviteit een iets bredere basis kan worden verkregen. Net als voor de "toeristische" campings is er vanuit overkoepelende organisaties een classificatie in 1 tot5 sterren, echter voor dit soort terreinen worden de sterren niet "étoile", maar "épis" genoemd.

Camping à la Ferme

Een “Camping à la Ferme” heeft maximaal 6 plaatsen en biedt ontvangstcapaciteit aan ten hoogste 20 personen. Iedere kampeerplaats heeft een oppervlakte van minimaal 300 m2 en de afstand tot sanitaire voorzieningen bedraagt maximaal 100 meter. Een camping à la ferme mag slechts 2 maanden per jaar geopend zijn en er zijn beperkende bepalingen, zo mogen er bijvoorbeeld geen mobilhomes geplaatst worden.

Aire Naturelle de Camping

Bij het invoeren van de nieuwe sterrenklassering in 2012 werd de Aire Naturelle in eerste instantie overgeslagen. In 2014 is dit hersteld middels een aanvulling in de wetgeving en werd tevens het maximum aantal toegestane plaatsen verhoogd van 25 naar 30. Belangrijk gevolg van de vernieuwde regelgeving is dat de Aire Naturelle in aanmerking komt voor klassering. Dit kan interessant zijn voor de exploitant, omdat deze vervolgens gebruik kan maken van een gereduceerd BTW tarief, waardoor de fiscale lasten aanzienlijk worden verlicht. Voor de Aire Naturelle gelden een aantal voorwaarden, waaronder het maximum aantal plaatsen, terreinoppervlak maximaal 1 hectare, grootte van de plaatsen minimaal 300 m2, jaarlijkse herindeling van de plaatsen om de natuurlijke vegetatie te behouden en een openingsperiode maximaal 6 maanden per jaar, waarna het terrein in natuurlijke staat dient te worden teruggebracht. Daarnaast gelden een aantal specifieke eisen om voor klassering in aanmerking te kunnen komen. Een probleem dat zich in de praktijk nogal eens voordoet is dat de eigenaar van een Aire Naturelle, vaak zonder zich daarvan bewust te zijn, niet heeft voldaan aan een aantal verplichte formaliteiten ten tijde van de aanleg en opening van het terrein. In dat geval is van belang dat voorafgaande aan de aankoop wordt bezien of deze situatie gerepareerd kan worden. Bij de aankoop van een Aire Naturelle is deskundig advies onontbeerlijk om te voorkomen dat u een terrein verwerft dat in de toekomst misschien niet meer geëxploiteerd kan worden. Inter-France alle kennis en middelen in huis om u hierbij van dienst te zijn.

Camping “Tourisme” of “Loisirs”

Een “camping-caravaning” dient over een officiële vergunning van de préfecture te beschikken, waarin het aantal plaatsen, de eventuele sterrenclassering alsmede de aanduiding “Tourisme” of “Loisirs”wordt vermeld, waarmee wordt aangegeven of het een camping met voornamelijk plaatsen voor toeristen betreft (“Tourisme”) of dat er vrijwel uitsluitend vaste plaatsen zijn (“Loisirs”) die tijdens de gehele openingsperiode door dezelfde huurder bezet worden. Voor een sterrenclassering dient te worden voldaan aan allerlei normen en regels ten aanzien van de aanwezige voorzieningen, inrichting van het terrein, installaties, sanitaire voorzieningen, hygiëne en veiligheid. De aanwezigheid van een zwembad is eveneens onderhevig aan strenge regelgeving.

Parc Résidentiel de Loisirs

Een Parc Résidentiel de Loisirs (PRL) is een campingterrein waarop minimaal 35 chalets (maximaal 35m2) of mobilhomes worden geplaatst. De plaatsen kunnen worden verhuurd, maar kunnen eveneens per grondstuk worden verkocht, waarna de koper er zelf een chalet of mobilhome op kan plaatsen. Er zijn bepalingen ten aanzien van het aantal plaatsen, het percentage van de terreinoppervlakte voor gemeenschappelijke voorzieningen, de oppervlakte van percelen of plaatsen en ten aanzien van het maximale aantal personen dat op het terrein mag verblijven.

“Murs” en “Fonds de Commerce"

Bij de aankoop van een camping of andere bedrijfsactiviteit wordt onderscheid gemaakt tussen de verwerving van het onroerend goed, de “Murs” en de overdracht van een “Fonds” of “Fonds de Commerce”. Een Fonds de Commerce is te vergelijken met de in Nederland gehanteerde aanduiding “goodwill en inventaris”. Vaak wordt een camping “Murs et Fonds” aangeboden en wordt dus zowel het onroerend goed als de bedrijfsactiviteit overgedragen. Indien uitsluitend een “Fonds de Commerce” wordt aangeboden wordt u dus geen eigenaar van het terrein en van de vaste opstallen (opmerking: chalets tot 35 m2 behoren meestal wel tot de overdracht van een Fonds de Commerce en niet tot die van onroerende zaken, dus deze zijn meestal wèl inbegrepen in de aankoop van een Fonds de Commerce). Het onroerend goed zal dan onderwerp zijn van een pachtovereenkomst en er zal jaarlijks een huursom dienen te worden voldaan. Vaak is er voor de pachter een eerste recht op aankoop van het onroerend goed te voorzien en in sommige gevallen kan daarvoor een koopoptie tegen een reeds vast te stellen prijs worden overeengekomen. Een overdracht van een Fonds de Commerce bevat dus goodwill, inventaris en zaken als recht op een bestaande pachtovereenkomst, overdracht van drank- en exploitatievergunningen, telefoonnummers, website, domeinnamen en andere rechten, maar ook de overname van een aantal verplichtingen. Het is dan ook van groot belang dat u zich van deskundige begeleiding voorziet, opdat eenduidig in kaart gebracht wordt wat u exact overneemt en ook welke lusten en welke lasten u wel en niet wilt overnemen! Inter-France zal u hierbij met raad en daad terzijde kunnen staan.

Vergunningen, Normen en sterrenclassering

De belangrijkste vergunningen voor de bedrijfsvoering van een camping zijn de exploitatievergunning en de diverse drankvergunningen. Hieronder een overzicht.

Exploitatievergunning

Er geldt in Frankrijk een nieuwe regelgeving ten aanzien van de sterrenklassering. Deze houdt in dat per juli 2012 alle bestaande klasseringen komen te vervallen en alle campings in Frankrijk opnieuw worden geklasseerd in categorieën van 1 t/m 5 sterren. Klassering is dan niet meer verplicht, maar voor een camping zonder sterren gelden fiscale nadelen die het afzien van klassering zeer onaantrekkelijk maken. Het nieuwe systeem van klassering bestaat uit een ingewikkeld beoordelingssysteem op meer dan 200 punten, waarvan aan een groot deel verplicht dient te worden voldaan. Inter-France is in het bezit van alle regelgeving, normeringstabellen en uitgebreide informatie over dit onderwerp en op aanvraag zenden wij u dat graag toe.
Er worden soms campings aangeboden zonder sterrenclassering of campings waarvan een declassering dreigt, hiermee dient tijdens het aankoopproces op de juiste wijze mee omgegaan te worden om toekomstige problemen voor de nieuwe eigenaar te voorkomen. Inter-France zal u hierbij met raad en daad terzijde kunnen staan.

Drankvergunningen

Naast een exploitatievergunning zoals hierboven beschreven zullen op een camping al of niet alcoholhoudende dranken verstrekt of verkocht worden. Hiervoor dient de exploitant over een drankvergunning te beschikken, een “Licence de débit de boissons” Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het serveren van dranken als onderdeel van een maaltijd (“Licence Restaurant”) of als consumptie zonder dat er bij wordt gegeten. Soms worden campings aangeboden met een drankvergunning waarbij nader onderzoek uitwijst dat het slechts om een vergunning gaat voor drankverstrekking als onderdeel van een maaltijd. Een stokbrood wordt niet als een volledige maaltijd beschouwd en op basis van een dergelijke vergunning mag dan ook geen drank worden verkocht anders dan bij een volledige (!) maaltijd. Hieronder een overzicht van de drankvergunningen:

TYPES D'ALCOOLS LICENCES RESTAURANTS
I II III IV Petite licence Grande licence
Teneur en alcool < 1,2°
Eaux minérales / gazéifiées, jus de fruits ou de légumes, sirops, sodas, limonades, chocolat, café, infusions
X X X X Uniquement à l'occasion de repas principaux et comme accessoires de la nourriture Uniquement à l'occasion de repas principaux et comme accessoires de la nourriture
Teneur en alcool < 3°
Vins, bière, cidre, poirés, crèmes et jus de fruits ou de légumes, vins doux naturels
- X X X
Teneur en alcool < 18°
Vins doux naturels, vins de liqueurs et apéritifs à base de vins, liqueurs de fraise, framboise, cassis et cerises
- - X X -
Toutes boissons non interdites Rhums, tafias, alcool de vins, cidres, poirés, liqueurs anisées édulcorées de sucre ou glucose et toutes boissons non interdites - - - X -

LET OP!!

Het is in Frankrijk verplicht dat de nieuwe houder van eendrankvergunning een opleiding heeft gevolgd, waarmee hij een “Permis d’exploitation”heeft verkregen.Het gaat hier om een opleiding welke gedurende 3 dagen gevolgd dient te worden bij een daartoe aangewezen instelling. Inter-France beschikt over nadere informatie hieromtrent.

Naast bovengenoemde vergunningen en normen zijn er nog allerlei eisen waar een camping aan dient te voldoen, bijvoorbeeld op het gebied van hygiÎne,veiligheid en toegankelijkheid voor minder-validen. Bij de overname van een camping is van belang dat in de contracten op de juiste wijze aandacht wordt besteed aan de conformiteit en aan eventuele aanschrijvingen of sluitings-dreigingen die aan de campingeigenaar kunnen zijn toegezonden. Deskundige begeleiding is onontbeerlijk.

Mobilhomes en Chalets

Op de meeste campings mogen 80 tot 100% van het aantal plaatsen voorzien worden van mobilhomes, mits deze voorzien van die onderdelen die kenmerkend zijn voor “mobiliteit”, zoals wielen, een dissel, verlichtings- en reminstallatie en de verplaatsing niet wordt belemmerd door bijvoorbeeld een ombouw of vast bevestigde terrassen. De oppervlakte mag niet groter zijn dan 35m2, sommige modellen zijn toegestaan tot 40 m2. Er zijn een aantal gevallen waarin beperkingen bestaan voor de plaatsing van mobilhomes of van het aantal dat geplaatst mag worden, bijvoorbeeld indien een terrein zich in een overstroombaar gebied bevindt of als er bijzondere wetten of gemeentelijke bepalingen zijn waardoor plaatsing van mobilhomes wordt beperkt.
Een belangrijk begrip is de “Habitation Légère de Loisirs”, de H.L.L.. Veel chalets vallen onder deze kwalificatie. Een H.L.L. heeft een woonoppervlak van maximaal 35m2 en mag op een camping “Tourisme” in de meeste gevallen worden geplaatst op 20% van het aantal plaatsen. Voor de plaatsing van een H.L. L. behoeft geen bouwvergunning te worden aangevraagd. In sommige gemeentes kunnen beperkende bepalingen gelden.

Voorbeeld resultatenrekening (camping*** 100 plaatsen)

Omzetten
Omzetten camping 120.000
Omzet verkopen winkel 15.000
Omzet horeca 40.000
Totaal 175.000
Inkopen
Inkoop winkel
9.000
Inkoop horeca
13.000
Totaal inkopen 22.000
Externe kosten
water 1.000
elektriciteit en gas 4.000
onderhoud/reparaties 4.500
brandstoffen 1.100
verzekeringen 2.000
honoraria 3.000
pubiliciteit 8.000
reiskosten 2.200
representatie 1.000
porti 1.000
telefoon 1.500
belastingen/heffingen 4.500
salarissen personeel 19.000
salaris eigenaar 23.000
sociale lasten personeel + eigenaar 23.000
afschrijvingen 10.000
Totaal kosten 108.800
Totaal inkopen en kosten: -/-130.800
Brutowinst: 44.200

Het brutowinst bedrag is beschikbaar voor betaling van rente en aflossing van financiering, belastingen (vennootschapsbelasting) en onvoorziene posten.

Indien de camping uit bovenstaand voorbeeld te koop zou worden aangeboden, zou de vraagprijs worden vastgesteld aan de hand van: De waarde van het fonds de commerce (goodwill en inventaris/materieel), in bovenstaand voorbeeld te begroten op 350.000 à 450.000 Euro. Te vermeerderen met de getaxeerde waarde van het onroerend goed. De koopsom van de camping uit dit voorbeeld zou ca. 850.000 Euro kunnen zijn met een financieringsmogelijkheid van ca. 425.000 (50% van de koopsom). Aan eigen kapitaalsinbreng zou in dat geval een bedrag van 425.000 Euro geïnvesteerd dienen te worden voor betaling van de koopsom, alsmede een bedrag voor verwervingskosten en startkapitaal ter grootte van minimaal 75.000 Euro, in totaal zou derhalve in dit voorbeeld een eigen kapitaal van ca. 500.000 Euro minimaal beschikbaar dienen te zijn.

Financiering

Banken in Frankrijk zijn zèèr terughoudend en financieringen worden uitsluitend verstrekt indien men ervan overtuigd is dat er voldoende "aflossingscapaciteit" zal zijn. Men raakt hiervan overtuigd als de exploitatie-resultaten van de afgelopen jaren dit duidelijk aantonen. Men zal nooit een financiering verstrekken uitsluitend op basis van een goed ondernemingsplan met veelbelovende prognose, als daar niet tevens een aantoonbaar goed resultaat in het verleden kan worden overlegd.

In de praktijk zal de koopsom van een camping bepaald zijn door de waarde van het onroerend goed en door de (aantoonbare) bedrijfsresultaten van de afgelopen jaren. In de regel leidt een hogere gerealiseerde jaaromzet tot een hogere waarde van de bedrijfsactiviteit en dus tot een hogere koopsom. Een hogere prijsklasse betekent dus vaak een hogere aantoonbare omzet en resultaat.

Voor campings in de hogere prijsklasse (vanaf 1.000.000 euro) kan daardoor veelal een hoger percentage financiering worden verkregen, zij het dat een Franse bank zelden meer verstrekt als 50%, bij uitzondering 60%, van de koopsom. De rest dient uit eigen vermogen van de koper te worden geïnvesteerd (en dus niet elders geleend zijn). Zelfs als het onroerend goed een enorme overwaarde zou hebben is het acceptatiebeleid van banken terughoudend. De achtergrond hiervan is o.a. de korte exploitatieperiode (veel campings realiseren 80% van de omzet in een periode van 6 weken) en de gevoeligheid van het campingbedrijf voor externe invloeden als omslag van het weer, economische factoren etc. Tevens geldt voor kleine bedrijven ook een bepaalde afhankelijkheid van de persoon van de eigenaar en diens gezondheid, in de optiek van de banken ook een factor die tot een voorzichtige houding leidt. Daarnaast speelt ook het feit dat kopers van een camping in Frankrijk vaak geen professionele ervaring hebben op het gebied van de exploitatie van een dergelijk bedrijf en men dus weinig "houvast" heeft voor een te verwachten succesvolle exploitatie.

Ervan uitgaande dat de koper inkomensafhankelijk wordt van het aan te kopen bedrijf, geldt voor campings dat tot een koopsom van 200.000 à 250.000 euro vrijwel nooit een financiering kan worden verkregen, voor de categorie tussen 250.000 en 500.000 geldt dat het te verkrijgen percentage financiering meestal ligt tussen 0 en 35% en voor de prijsklasse vanaf 500.000 euro loopt dit percentage op tot 40 à 50%, bij uitzondering iets hoger. Uiteraard is e.e.a. afhankelijk van de exacte bedrijfsresultaten.

Het bovenstaande betekent dat ook voor de aankoop van een stuk grond en het vervolgens opzetten van een nieuwe camping zelden of nooit financiering kan worden verkregen. Bovendien zijn de kosten om aan alle verplichte normen en voorschriften te voldoen extreem hoog en is het opzetten van een geheel nieuwe camping slechts bij uitzondering een rendabele activiteit.

Indien uitsluitend een Fonds de Commerce van een camping aangekocht wordt (het terrein en opstallen worden dan gehuurd) is financiering ook slechts beperkt mogelijk, om redenen als hierboven uiteengezet en daaraan toegevoegd het ontbreken van onderpand in onroerend goed. Tevens geldt dat voor een financiering bij de aankoop van een fonds de commerce naast een iets hogere rente een aanzienlijk kortere looptijd wordt gehanteerd (7 jaar), waardoor de jaarlijkse lasten stijgen en dus de verkrijgbaarheid van een lening bemoeilijkt wordt als het bedrijfsresultaat beperkt is, zoals bij kleine campings vaak het geval kan zijn. Voor de financiering van een fonds de commerce geldt in de praktijk dat tot een koopsom van 100.000 à 150.000 euro vrijwel nooit een financiering kan worden verkregen, voor de categorie tussen 150.000 en 200.000 geldt dat soms financiering kan worden verkregen en dat het te verkrijgen percentage meestal ligt tussen 0 en 20%, voor de prijsklasse daarboven loopt dit percentage op tot ca. 30%, bij uitzondering iets hoger.

Naast de hierboven genoemde indicaties van percentages financierbaarheid dient rekening gehouden te worden met een reservering van een bedrag uit de eigen middelen ten behoeve van de bij overdracht te betalen koperskosten, aanvangsinvesteringen en startkapitaal.

De tabel hieronder geeft een indicatie van de relatie tussen het netto te investeren eigen kapitaal en de maximale koopsom. Naast het eigen kapitaal voor de aankoop dient u uit eigen middelen eveneens een bedrag te reserveren voor aankoopkosten en aanvangskapitaal voor eventuele investeringen of levensonderhoud in de aanvangsperiode. Het totale bedrag aan eigen middelen dient dus (iets) meer te bedragen als het Eigen kapitaal in de tabel hieronder, in ieder geval dient tevens ca. 10% van de koopsom beschikbaar te zijn.

In de tabel is in de middelste kolom een schatting opgenomen van maximale koopsom bij de aankoop van “Murs + Fonds de Commerce”, waarbij zowel de “Murs”, zijnde terrein en opstallen worden aangekocht alsmede het “Fonds de Commerce”, zijnde de bedrijfsactiviteit (goodwill, inventaris, vergunningen etc.). De rechter kolom toont de schatting bij aankoop van uitsluitend een “Fonds de Commerce”, waarbij terrein en opstallen dus geen eigendom worden en dienen te worden gehuurd.

Eigen kapitaal Maximale koopsom
Aankoop Murs + Fonds de Commerce
Maximale koopsom
Aankoop Fonds de Commerce
150.000 150.000 190.000
200.000 200.000 280.000
250.000 250.000 tot 300.000 350.000
300.000 350.000 tot 400.000 420.000
350.000 400.000 tot 500.000 500.000
400.000 500.000 tot 700.000 600.000
500.000 700.000 tot 950.000 750.000
600.000 950.000 tot 1.200.000 800.000
700.000 1.100.000 tot 1.400.000 1,5 x eigen kapitaal
>1.000.000 2,5 x eigen kapitaal 1,5 x eigen kapitaal

Voorbeeld: als uw totale eigen vermogen € 350.000 bedraagt en u € 50.000 reserveert voor aankoopkosten en aanvangskapitaal, kunt u € 300.000 eigen kapitaal op de koopsom inbrengen. In de tabel ziet u dat een camping “Murs et Fonds” tot maximaal 400.000 aangekocht kan worden of een “Fonds de Commerce” tot maximaal € 420.000. Bij een eigen kapitaal van € 230.000 en een reservering voor aankoopkosten en aanvangskapitaal van € 30.000 kunt u € 200.000 eigen kapitaal inbrengen. In de categorie “Murs et Fonds” zal dan geen financiering mogelijk zijn en is de maximale koopsom gelijk aan uw eigen kapitaal (in dit voorbeeld € 200.000), goed alternatief zou dan de aankoop van een Fonds de Commerce zijn (tot maximaal € 280.000). Hierbij merken wij op dat campings die “Murs et Fonds” aangeboden worden met een koopsom van ca. € 200.000 vrijwel altijd een omzetgebrek hebben, dus weinig bedrijfsresultaat. Indien echter een Fonds de Commerce voor € 280.000 wordt aangeboden kunt u voor die prijs een bedrijf met een behoorlijke omzet en resultaat verwachten.

Conclusie: indien de koper niet beschikt over minimaal 150.000 à 200.000 euro eigen kapitaalsbreng zal de aankoop van een camping, ook in de lagere prijsklasse niet haalbaar zijn. Indien u niet alleen een Fonds de Commerce maar ook het terrein en opstallen in eigendom wilt kunnen verwerven zal een aanzienlijk hoger bedrag aan eigen kapitaal minimaal beschikbaar dienen te zijn.

Een nieuwe camping opzetten

Het aankopen van een terrein met de intentie om daarop zelf een nieuwe camping in te richten is een zeer complexe en kapitaal-intensieve aangelegenheid, waarvoor in de meeste gevallen geen enkele vorm van bankfinanciering te verkrijgen zal zijn. Zelfs als er al toestemming is verkregen om een camping te realiseren en bij uitvoering van de werkzaamheden aan alle voorwaarden van de bouwvergunning is voldaan zal na gereedkoming van de werkzaamheden de zaak gekeurd worden door een commissie waarin allerlei disciplines zijn vertegenwoordigd en waarvan de beoordeling onvoorspelbaar kan zijn, doordat deze vaak ingegeven worden door de subjectieve zienswijze van beoordelende personen of door lokale omstandigheden. Zo komt het voor dat ondanks afgegeven vergunningen de opening van een nieuwe camping wordt belemmerd door allerlei nieuwe eisen, die mede het gevolg zijn van een trend tot verscherping van de regelgeving. Al met al is een traject waarvan het verloop en de uitkomst onderwerp kunnen zijn van verrassingen met ingrijpende (financiële) gevolgen. Voor wie graag zelf ontwikkelt en verbetert is het dan ook vaak een interessantere optie om op zoek te gaan naar een terrein met een (geldige) exploitatievergunning maar met een achtergebleven omzet of minder goede staat van onderhoud.

Aankoopproces

Het aankoopproces van een camping is een zeer specialistische aangelegenheid, waarin aandacht dient te worden gegeven aan vergunningen, regelgeving, het al of niet bestaan van aanschrijvingen of verplichtingen tot het uitvoeren van werkzaamheden en ook aan de lusten die men graag over wil nemen en de lasten die men liever niet overgedragen krijgt. Het is daarom van groot belang om u vanaf het begin te voorzien van deskundige begeleiding. Inter-France beschikt over jarenlange ervaring en uitgebreide expertise om uw aankoop in goede banen te leiden.