Informatie Gîtes en Chambres d'hôtes

Hieronder vindt u nuttige informatie omtrent de exploitatie van gîtes of chambres d'hôtes. De dienstverlening van Inter-France is beschikbaar voor ieder die zelf een object heeft gevonden en tot aankoop over wil gaan. Heeft u zelf een geschikt  object gevonden? Kijk op onze pagina ADVIES BIJ AANKOOP.

Soorten Gîtes en andere landelijke vakantieverblijven

De Gîte of Gîte Rural

Een Gîte of "Gîte Rural" is een vakantieverblijf dat te huur wordt aangeboden en dat zich bevindt in een vaak in natuurlijke omgeving gelegen boerderij, huis of karakteristiek pand. Er zijn gîtes op het platteland, in bossen, natuurgebieden, bergen, maar ook in leuke kleine dorpen. De Gîte is ingericht voor verblijf van een gezin, familie of kleine groep mensen in weekends of vakanties en bevat een volledige uitrusting voor het verblijf. Soms wordt de exploitatie van Gîtes gecombineerd met die van een kleine natuurcamping.

Enkele cijfers: er zijn momenteel in Frankrijk meer dan 45.000 Gîtes en jaarlijks worden er ca. 2.000 nieuwe Gîtes geopend. Ten aanzien van de landelijk gemiddelde bezettingsgraad geldt in Frankrijk, dat Gîtes gemiddeld gedurende 16,5 weken per jaar worden verhuurd, maar met flinke afwijkingen op het gemiddelde (ten gunste of ten ongunste) naar gelang van de diverse regio’s. De verhuuropbrengst per week bedraagt gemiddeld 400 tot 800 Euro in het hoogseizoen, 200 tot 400 Euro in het voor- en naseizoen en 150 tot 250 Euro voor een weekend.

De investeringskosten die het bouwen en volledig inrichten van gîte met zich meebrengen, liggen gemiddeld rond de 30.000 tot 40.000 Euro, voor een exacte begroting zal mede van invloed zijn de mate waarin de verhuurder in staat is zelf werkzaamheden uit te voeren of dat aan derden uitbesteed dient te worden.

De gemiddelde duur van een verblijf is 1,5 week en de clientèle bestaat voor een groot deel uit gezinnen met 2 of 3 kinderen. Een vierde deel van de klantenkring is afkomstig uit het buitenland, vooral uit Engeland en België, maar ook uit Nederland en Duitsland. Als U als Nederlander in Frankrijk Gîtes te huur wilt aanbieden, zult U bij vakantiegangers uit Nederland al gauw een streepje voor hebben, immers U spreekt dezelfde taal en kunt Uw gasten hierdoor extra van dienst zijn door informatieverstrekking en voor velen is het toch een "veilig gevoel", het is dan vaak ook zinvol als U zich in Uw publiciteit vooral richt op de Nederlandse markt.

Er bestaat bij sommige overkoepelende organisaties (Gîtes de France is een van de belangrijkste) een sterrenaanduiding, die gebaseerd wordt op locatie, omgeving, inrichting en voorzieningen. Veelal worden als eisen gesteld:

  • Een gîte dient een zelfstandig verblijf te zijn met een eigen ingang en eigen voorzieningen;
  • Een gîte bevat een eigen keuken of kookhoek, woonkamer, slaapkamer, wasgelegenheid en toilet;
  • Er dient warm en koud stromend water te zijn en elektriciteit;
  • Alle meubilair en benodigdheden voor het verblijf van het gezin of familie dienen aanwezig te zijn, inclusief onberispelijk beddengoed en serviesgoed
  • De ligging dient rustig te zijn en ingericht voor een plezierig verblijf van de gasten, bij voorkeur met tuin of buitenterrein;

Hierboven zijn de minimale voorzieningen weergegeven, steeds meer ontstaat er vraag naar een iets hoger niveau van voorzieningen en kan de rentabiliteit worden verhoogd met bijvoorbeeld wasmachine, afwasmachine en soms ook luxueuzere inrichting en verstrekken van beddengoed of extra voorzieningen.

Speciale Gîtes

Sommige Gîtes kunnen onderwerp zijn van een "Appellation" of kwaliteitsbenoeming of kenmerken zich door specifieke ligging, bijzondere extra voorzieningen of doordat men zich richt op een specifieke doelgroep van vakantiegangers, voorbeelden van speciale Gîtes zijn:
Gîtes de Neige: een vakantieverblijf dat is gelegen in of nabij een skigebied en waarin de hierbij behorende extra voorzieningen worden geboden. Voor Gîtes de Neige wordt in Frankrijk ieder jaar een speciale gids uitgegeven;

  • Gîtes voor gehandicapten: een vakantieverblijf dat ten aanzien van toegankelijkheid en inrichting zijn aangepast voor lichamelijk gehandicapten of mensen in een rolstoel. Deze Gîtes worden regelmatig gecontroleerd door een gehandicapten-organisatie en de adressen zijn opgenomen in een speciale gids;
  • Gîtes de Charme: Gîtes die zich onderscheiden door hun authenticiteit, architectuur, bijzondere inrichting of omgeving of soms door een extra hoog voorzieningenniveau;
  • Gîtes de Pêche: Vakantieverblijven met visgelegenheid in de directe omgeving en met extra voorzieningen op dit gebied, vaak een ruimte voor opslag of verkoop van visbenodigdheden, soms een eigen visvijver. Ook hiervoor wordt een speciale gids uitgegeven;
  • Gîtes et Cheval: Gîtes met extra voorzieningen ten behoeve van de ruitersport, zowel voor beginners als voor volleerde ruiters. Deze Gîtes worden gecontroleerd door een landelijke ruitersportorganisatie en worden vermeld in een speciale gids;
  • Gîtes Panda: Gîtes die zijn gelegen in nationale parken of beschermde natuurgebieden, van waaruit o.a. observatie van dieren mogelijk is in hun natuurlijke leefomgeving. Specifieke materialen en informatie is hiervoor beschikbaar. De Gîtes Panda staan onder controle van de Franse afdeling van het Wereld Natuur Fonds, de WWF FRANCE;
  • Séjours en vignoble: Vakantieverblijven die zijn gesitueerd in een wijngaard of wijnbouwbedrijf, waar daadwerkelijk wordt geproduceerd. De vakantieganger heeft de wijnbouw als thema voor zijn verblijf gekozen en kan beschikken over documentatie, mag bezoeken brengen aan de wijnproductie en wordt in de gelegenheid gesteld de producten te proeven.

Chambres d'hôtes en Table d'hôtes

Een chambres d’hôtes of table d'hôtes onderscheidt zich van een gîte doordat veelal een vakantieverblijf wordt geboden in het woonhuis van de verhuurder. De persoonlijke aandacht en beschikbaarheid van de verhuurder is hier aanzienlijk intensiever als dat veelal bij een gîte het geval zal zijn.

Chambres d’hôtes

Net zoals voor de Gîte Rural kan door een overkoepelende organisatie een sterrenclassificatie (1 tot 4 "épis") worden gehanteerd en worden vaak een aantal eisen gesteld als hieronder weergegeven.

Het maximaal aantal kamers dat door sommige reserveringsorganisaties wordt gesteld bedraagt meestal 5 met een oppervlakte van meer dan 12 m2. Voor de sanitaire voorzieningen geldt dat op de kamer tenminste een wastafel aanwezig dient te zijn en dat zich op dezelfde verdieping een badkamer en toilet bevinden, die uitsluitend door de gasten gebruikt worden. Het schoonmaken van de kamer dient door de verhuurder te worden verzorgd, die ook het beddengoed en handdoeken verstrekt. Het ontbijt is vaak in de overnachtingsprijs inbegrepen en wordt verstrekt in de woning van de verhuurder.

Enkele cijfers: er zijn in Frankrijk meer dan 25.000 Chambres d’hôtes en jaarlijks worden er ca. 1.500 nieuwe accommodaties geopend. De landelijk gemiddelde bezettingsgraad bedraagt in Frankrijk 14 weken per jaar met afwijkingen naar gelang de regio. De gemiddelde verblijfsduur bedraagt 3 dagen en de gemiddelde overnachtingsprijs voor 2 personen varieert van 40 tot 80 Euro inclusief ontbijt.

De investeringskosten voor het inrichten van een Chambres d’hôtes die aan de gangbare kwaliteitsnormen voldoet worden per kamer ingeschat op ca. 8 à 9.000 Euro, maar ook hier geldt, dat de mate waarin de verhuurder in staat is zelf werkzaamheden uit te voeren of dat aan derden uitbesteed dient te worden sterk bepalend zal zijn voor de benodigde financiële middelen.

Net zoals bij gîtes zijn er enkele specifieke soorten Chambres d’hôtes, waaronder de "Chambres d’hôtes de Charme", de uitblinkers ten aanzien van karakter en/of niveau van voorzieningen.

Table d’hôtes

Deze formule ligt in het verlengde van de Chambres d’hôtes, de gasten kunnen gebruik maken van een vaak karakteristieke en sfeervolle eetkamer, waar regionale specialiteiten of traditionele maaltijden worden geserveerd, veelal bereid met producten uit de regio of zelfs afkomstig uit de moestuin of van de boerderij van de eigenaar.

Gîtes d’Etape en Gîtes de Séjour

Deze types vakantieverblijven bieden accommodatie voor 12 tot 50 personen, die zowel individueel als in groepen kunnen worden ondergebracht. De Gîte d’Etape ligt altijd aan een wandelroute en biedt overnachtingsmogelijkheid aan de wandelaars die de route volgen, dus vaak slechts voor èèn nacht, de Gîte de Séjour biedt vooral groepsaccommodatie voor langduriger vakantieverblijf.

Gîtes d’enfants en Gîtes pour Adolescents.

Gîtes d’enfants

Er zijn in Frankrijk ca. 340 Gîtes die speciaal zijn ingericht als accommodatie tijdens de schoolvakanties voor groepen van kinderen tot 13 jaar. De oorspronkelijke gedachte is het bieden van een familiale sfeer in een gezonde en plezierige omgeving in de natuur. De kinderen, vaak met inbegrip van de kinderen des huizes, kunnen deelnemen aan diverse activiteiten als fietsen, paardrijden, handenarbeid of handvaardigheid. De eigenaar of een vaste medewerker dient in het bezit te zijn van een speciaal brevet, dat door de Franse overheid wordt uitgegeven, het B.N.P.S. (Brevet National de Premier Secours) voor kinderen tot 4 jaar of het B.A.F.A. (Brevet d’Aptitude à la Fonction d’Animateur) voor groepen kinderen vanaf 5 jaar. Gîtes d’Enfants staan onder toezicht van de D.D.J.S. (Direction Départementale de la Jeunesse et des Sports).

Gîtes pour Adolescents

Dit betreft accommodaties voor jongeren tot 16 jaar die in de familiekring van hiertoe erkende gezinnen verblijven. Basisgedachte is het bieden van een vakantieverblijf met de mogelijkheid het "vie rurale" te ontdekken en het kunnen deelnemen aan educatieve activiteiten. De eigenaar dient in het bezit te zijn van een B.N.P.S. (Brevet National de Premier Secours) en van een B.A.F.D. (Brevet d’Aptitude aux fonctions de Directeur).

Het opzetten van een nieuwe accommodatie

Indien U een geschikt object heeft gevonden kan Inter-France U in contact brengen met een regionale vestiging van een met ons samenwerkende organisatie in Frankrijk, die U zal adviseren bij de opzet van Uw project. In samenwerking met Inter-France zal een technisch adviseur van de vestiging uit de betreffende regio U informeren omtrent alle belangrijke technische en bouwtechnische aspecten, Uw toekomstige concurrentiepositie, financiële aspecten en de haalbaarheid van Uw project. Voor de realisatie kunnen kontakten worden gelegd met een architect en zonodig zijn wij U van dienst bij het verzorgen van een financieringsaanvraag.

Tevens zullen de mogelijkheden voor het verkrijgen van subsidies kunnen worden onderzocht en wordt waar nodig contact gelegd met diverse instanties, zoals de Commission de sécurité, de Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales (D.D.A.S.S.) en de Direction Départementale de la Jeunesse et des Sports (D.D.J.S.).

Het verhuren

De verhuurprijzen verschillen naar gelang het niveau van comfort en periode van het jaar. Belangrijk is het om een goede prijs-kwaliteitverhouding te bieden in combinatie met de best haalbare rentabiliteit en bezettingsgraad. U kunt verhuren door het zelf benaderen van een potentiële klantenkring, door publiciteit in eigen beheer te verzorgen met gebruikmaking van alle beschikbare media. Het alternatief is het aansluiten bij een reserverings-organisatie, waarbij een percentage van de verhuuropbrengst dient te worden afgestaan aan de reserveringscentrale. Dit betekent weliswaar een ogenschijnlijk lagere opbrengst, maar anderzijds een flinke besparing op de kosten van publiciteitsvoering in eigen beheer en bovendien minder telefonische belasting en minder tijdsbesteding aan administratieve handelingen en bijvoorbeeld postverwerking voor het verzenden van documentatie. Bij sommige organisaties is het mogelijk het recht voor te behouden om ook zèlf rechtstreeks aan relaties te verhuren. Inter-France kan U in contact brengen met enkele vooraanstaande organisaties, sommigen van hen adviseren ook reeds bij het opstarten en inrichten van uw activiteit.

Fiscale aspecten

Kleine ondernemingen of eenmanszaken, met een omzet van minder dan 80.000 Euro exclusief BTW aan verkoop van goederen of verhuur van vakantieverblijven of minder dan 32.000 Euro in geval van dienstverlening kunnen profiteren van enkele gematigde regelingen van de Franse Fiscus:

  • Fiscaal geldt dat bij een omzet beneden 32.100 euro men als niet-professionele verhuurder wordt beschouwd als minder dan 50% van het inkomen uit deze activiteit wordt verkregen. Inschrijving bij de Kamer van Koophandel (Chambre de Commerce) is dan niet verplicht en behoeven geen sociale lasten te worden afgedragen (een enorm voordeel!), er is een vereenvoudigd aangifte-regime en een forfaitaire kosten-aftrek van 50% van toepassing;
  • Bij een omzet boven 32.100 euro per jaar is inschrijving als ondernemer bij de Chambre de Commerce verplicht, over de winst dient belasting betaald te worden en ca. 38% aan sociale lasten, men is dan ook opgenomen in een aantal sociale verzekeringen;
  • Bij een omzet tot 80.300 euro per jaar is het mogelijk te kiezen voor een vereenvoudigd fiscaal regime, dat van de "micro-entreprise", waarbij niet de verplichting bestaat tot het voeren van een volledige boekhouding. De omzetten dienen te worden geregistreerd, er geldt een forfaitaire aftrek van 70%, over de op die wijze berekende winst (is dus 30% van de omzet) dient belasting betaald te worden, maar eveneens ca. 38% sociale lasten;

Is de omzet hoger dan 80.000 euro per jaar, dan gelden de fiscale verplichtingen zoals die voor ondernemingen van toepassing zijn, derhalve dient een volledige boekhouding te worden gevoerd en jaarlijks een balans en resultatenrekening te worden overlegd. Bij een lagere omzet kan toch voor dit regime worden gekozen als het fiscaal resultaat naar verwachting substantieel onder de 30% van de omzet uitkomt en het regime van de "werkelijke resultaatberekening" fiscaal daardoor voordeliger is als het regime van de "micro-entreprise".

Toch kan het, als expansie is te verwachten of als de aankoop door meerdere personen geschiedt, verstandig zijn om de aankoop onder te brengen in separate vennootschappen voor onroerend goedbeheer en voor de exploitatie. De exploitaitievennootschap huurt dan het onroerend goed van uw "eigen" onroerend goed vennootschap (een SCI). Hiermee kan in een aantal gevallen een besparing aan belasting en sociale lasten mee worden gerealiseerd. Inter-France adviseert bij de keuze en oprichting van de juiste rechtsvorm.

Voor de T.V.A. (Taxe sur la Valeur Ajoutée, de Franse B.T.W.) geldt dat voor verhuur door een eenmanszaak van gemeubileerde vakantieverblijven vrijstelling mogelijk is, dit betekent echter wel dat de T.V.A. die U betaald heeft aan leveranciers en derden die werkzaamheden voor U verrichten niet kan worden verrekend of worden teruggevraagd. Hetzelfde geldt voor verkoop van producten of verstrekking van maaltijden. Vrijstelling is mogelijk, maar niet altijd te verkiezen boven het afdragen van ontvangen T.V.A. en terugvragen van betaalde T.V.A., bijvoorbeeld als er grote investeringen gedaan worden, die met T.V.A. zullen worden belast.

Ook ten aanzien van sociale lasten zijn er diverse regelingen, Inter-France brengt U in contact met de juiste adviseurs om Uw activiteit op de gunstigste en correcte wijze op te zetten.

Vestigingseisen

Indien geen bijzondere regelgeving of voorschriften gelden voor een bepaalde locatie is gelden voor vestiging van gîtes en chambres d’hôtes onder anderen onderstaande voorschriften:

  • Een chambres d’hôtes dient zich te bevinden in een landelijke, toeristische omgeving en kan bij uitzondering gevestigd worden in een dorp of stad mits in een omgeving met toeristisch of historisch belang;
  • Indien niet meer dan 5 Chambres d'hôtes worden geëxploiteerd behoeft niet te worden voldaan aan bepaalde normen zoals die voor hotels gelden, mits exploitatie plaatsvindt in de woning van de exploitant.
  • Bij meer dan 5 kamers valt men onder de wetgeving met betrekking tot "hôtellerie" en dient aan uitgebreide voorschriften en normen, o.a. ten aanzien van hygiëne en veiligheid te worden voldaan;
  • Als hiertoe een pand wordt aangekocht dat als woonhuis in gebruik is of althans een woonbestemming heeft, dient een "permis de construire" (bouwvergunning) te worden aangevraagd, aangezien de bestemming wordt gewijzigd (changement de destination);
  • Deze regelgeving geldt niet voor de exploitatie van gîtes, het is dus mogelijk om een exploitatie te starten van 5 chambres d’hôtes in combinatie met een of meerdere gîtes, zonder dat daardoor de regelgeving en in werking treedt en aan normeringen dient te worden voldaan zoals die voor hotels van toepassing zijn.
  • Indien bij het ontbijt of indien u Tables d’hôtes exploiteertook bij andere maaltijden dranken worden verstrekt  dient u een “Licence de débit de boissons” aan te vragen (dit geldt ook voor koffie, thee en frisdranken). Vaak kan worden volstaan met een vergunning die voorziet in verstrekking van drank als onderdeel van een maaltijd
  • U dient de opstalverzekeraar op de hoogte te stellen van uw activiteit
  • Tarieven dienen duidelijk te worden aangegeven aan exterieur, interieur en op iedere kamerdeur
  • Indien ook Tables d’hôtes wordt geëxploiteerd gelden eisen ten aanzien van hygiëne voor de keukeninrichting en voedselbereiding.

Financiering

Voor Gîtes en/of Chambres d'hôtes geldt veelal, dat het resultaat voldoende kan zijn om te voorzien in een redelijke bron van (extra) inkomsten, afhankelijk van de omvang en intensiteit van de exploitatie. Wie van een dergelijke exploitatie afhankelijk is voor de inkomensverwerving dient er rekening mee te houden dat er meestal niet voldoende "overwinst" is om daaruit naast het eigen inkomen ook nog te kunnen voorzien in het voldoen aan de betalingsverplichtingen welke zouden voortvloeien uit het afsluiten van een hypotheek of financiering. In de meeste gevallen verdient het dan ook de voorkeur dat U over voldoende eigen kapitaal beschikt om de aankoopsom en verwervingskosten grotendeels uit eigen middelen te kunnen voldoen. Soms is het mogelijk een geringe financiering te verkrijgen voor het realiseren van verbeteringen of voor een uitbreiding, maar de mogelijkheden zijn beperkt. Indien U naast het resultaat van de exploitatie ook nog andere bronnen van inkomen heeft, kan het zijn dat op basis daarvan een iets ruimere financiering mogelijk is.

Voorbeeld Resultatenrekening Chambres d'hôtes

Hieronder vindt u een voorbeeld van een resultatenrekening van een goedlopende exploitatie rondom een gerestaureerde boerderij op een terrein van 1,1 hectare in Bretagne met, naast een royale woongelegenheid (230 m2): 5 Chambres d’hôtes, 1 studio en een kleine camping/aire naturelle van 25 plaatsen.

starten van chambres d'hôtesDe camping is eenvoudig, maar met goede basisvoorzieningen. Ligging nabij zee en stranden en veel toeristische voorzieningen in de nabije omgeving. De exploitatie is gestart in 1994, klantenkring is afkomstig uit Frankrijk, Nederland en Engeland. Gezien de goede staat van de gebouwen en het behoorlijke omzetniveau bedraagt de waarde van het object rond de 500.000 Euro voor onroerend goed, te vermeerderen met 150.000 à 200.000 Euro voor overname van het "Fonds de Commerce" (bedrijfsactiviteit, goodwill, inventaris), totaal derhalve 650.000 Euro. De financieringsmogelijkheid zou ca. 100.000 tot 150.000 euro bedragen, zodat aan eigen kapitaal minimaal 500.000 euro beschikbaar zou dienen te zijn.

Omzetten:      
Chambres d'hôtes/studio 40.000    
Tables d'hôtes 8.000    
Camping (aire naturelle) 24.000    
Verkopen diverse produkten 3.000    
Totaal Omzet     75.000
Inkopen en kosten:      
Inkoop   6.000  
Water   1.500  
Gas   900  
Electriciteit   1.800  
Onderhoudsprodukten   1.000  
Klein material   1.200  
Kantoorbenodigdheden   500  
Onderhoud camping   500  
Onderhoud gebouwen   2.000  
Onderhoud inventaris   500  
Verzekeringen   1.400  
Honoraria   2.500  
Publiciteit   5.000  
Reiskosten   1.500  
Porti   500  
Telefoon   1.000  
Diverse kosten   2.500  
Totaal kosten:     -/- 30.300
Bruto resultaat:     44.700